麦当劳的经营方式是什么（麦当劳为什么会成为全球最大的房地产投资商？）

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    麦当劳创始人RayKroc在德克萨斯州立大学演讲期间被学生们邀请喝啤酒，期间雷问学生“谁能告诉我我是做什么的？”，学生们都乐了认为雷在开玩笑，于是有位学生笑着回答“雷，大家 都知道你是做汉堡的”，雷哈哈大笑“你们错了，我其实不是做汉堡的，我真正的业务是做房地产”。

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    谁也想不到，麦当劳现在已成为全球最大的地产投资商，在全球100多个国家有数万块黄金地段，有资料显示在80年代，在麦当劳上万家汉堡店中，有60%的房地产权属于麦当劳，而剩余40%是由麦当劳总部向当地房产主承租。

    由此，房地产收入成了麦当劳的主要收入，麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，加盟店付给麦当劳租金，房地产收入占到近90%。

    麦当劳总部选址团队每天干的最多的不是研究什么汉堡好吃，而是研究哪个地段的能吸引的客流量大、哪块地皮升值潜力大，他有专业的地产经纪团队，他们对地段的考察也是相当的严格，甚至考察店址与城市规划是否相符，是否会有市政动迁，是否进入城市规划红线，经过3-6个月的考察后最后才得出要哪块地或开店与否的结论。

    1992年4月，麦当劳在北京的第一块地（第一家店）在长安街和王府井大街路口（王府井），是当时麦当劳在全世界面积最大的店。那时人们根本不知道土地会是未来的摇钱树，试想若是捂到现在地价不知翻了几百倍，后来碰到拆迁补偿麦当劳叔叔又大赚了一把。

    当然，勤奋好学的中国人后来看明白了这个地产投资的秘诀并且涌现出任志强，王建林，潘石屹老师们这些后起之秀开始挑战麦当劳肯德基们的时候，美国人又开始抛出“泡沫论”“崩盘轮”来血洗中国房地产市场 了，现在你看明白美国人的把戏了吧。

    我们且来看麦当劳是如何借汉堡之香食地产之财的。麦当劳是“以快餐赚吆喝，靠地产来盈利”的特许经营模式，绝不是我们看到的卖汉堡为生，这种模式的神奇在于他牢牢的吸引并捆绑了银行（金融系统）和加盟商（经营方），成了麦当劳飞奔的两翼。

    麦当劳先以极低的成本获得地皮产权，后凭借产权所有者身份或承租方（租期多为20年）谋取银行高额贷款，获得巨额贷款后再谋划更大的地产项目以此循环，而麦当劳的加盟商须向麦当劳缴纳租金、加盟费、保证金等数百万费用，加盟商获得的优惠是相对比较低的特许费用及政策返利，而麦当劳却获得了对加盟店的更大掌控权，从而形成了麦当劳和加盟商的休戚与共、互相制约的合作关系。

    现在，麦当劳在全世界一百多个国家和地区拥有超过40000家店，全球营业额超500亿美元，麦当劳已经拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地。

    与专业地产投资和开发商相比，麦当劳投资地产的成功之处在于：前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但它本身的商业经营并不强势，至少没有形成品牌，而后者是已经在商业经营方面形成了相当强势 的品牌，他对商业的分析使人信任；前者只在卖地产项目， 而后者是在卖专业的商业经营分析水平顺便把商铺低价买进高价卖出。

    麦当劳的品牌依然是快餐“麦当劳”，而没有推出某个地产品牌。要想在全球范围内经营房地产获得成功，仅仅依靠地产本身是不可能的，它必须借助传统名牌的优势。

    麦当劳商业地产模式给我们另外一种想像是：在众多以吸引了国际名牌店入驻为荣的商业地产项目中，是否又饱含着说不出的无奈？ 几十年过去了，麦当劳的地产王国已经扩张至全世界。但“我就喜欢”的快餐文化口号之后的神秘地产生意并未被太多人关注。

    在中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费欲望和能力的时候，中国地产也经过了数次风波和爆炸型的成长。而麦当劳的地产生意经，正逐渐被人们关注。

    地产运营绝顶高手麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。

    麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来未来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。

    如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金 地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！

    其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。很多品牌零售企业其实就是商业用房的大房东，因为这些企业是一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。

    由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，所以他们可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要的收入来源。

    这些零售企业仅靠租金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营着房地产，悄悄的赚取巨额利润！

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