郑州二手房交易（郑州二手房市场回暖？）

经历过暴雨和疫情，郑州房地产市场受到重创。

土拍市场戛然中止，惨淡收场。郑州市公共资源交易中心挂牌公告显示，7、8月郑州共成交郑政出【2021】50号、51号2宗地，均为“零售商业、餐饮、旅馆”性质的40年商服用地。9月已至中下旬，尚未有新地块挂牌出让。

郑州市公共资源交易中心信息显示

新房市场已全面放开，各个楼盘加快推盘节奏。从8月28日“解封”至今，陆续有万科未来时光、融创运河源、绿都青云叙、郑州华侨城、康桥未来公园等十多个楼盘开盘。但受市场整体行情影响，去化效果并未达到预期。

聚焦二手房市场，近日天猫好房数据显示，8月份郑州二手房成交3005套（以合同登记及买卖完税时间为准）。其中，普通住宅2928套，商业26套，办公45套。

数据来源于“天猫好房”，版权归原作者所有

看到此，瞭小妹心生疑惑特意给做二手房销售的朋友联系获知，数据来源为“6、7月份成交的房，很多推迟到8月份才进行签合同、过户交易、完税。”事实上，二手房也受到暴雨和疫情双重冲击，成交量下滑，直到9月份才逐渐有所好转。

今天，瞭小妹就主要说说郑州近期的二手房市场情况。

01

从二手房成交看市场趋势

随着疫情好转及市场“回暖”，郑州住房刚需户已开始把看房、买房提上日程。

从二手房成交区域来看，郑州金水区成交964套，中原区成交475套，管城区成交371套，郑东新区成交358套，二七区成交354套，惠济区成交197套，高新区成交148套，经开区成交129套，航空港区成交9套。

数据来源于“天猫好房”，版权归原作者所有

具体楼盘销售，金水区正弘蓝堡湾，经开区远大理想城、中原区汇泉西悦城、绿都城，郑东新区正商东方港湾，金水区中鼎花园，郑东新区永威翡翠城，经开区恒大绿洲，管城区富田太阳城、金水区普罗旺世波特兰、惠济区利海托斯卡纳、金水区升龙凤凰城（a区）、中原区阳光花苑、金水区正弘数码公寓、汉飞金沙国际、管城区江泰天宇国际、金水区中方园（西区）、中原区工程机械厂家属院、金水区琥珀名城美树馆、经开区绿地海珀兰轩，销售套数位列郑州8月份二手房热盘TOP20。

总体来看，这些楼盘都有一个共性，即地段好。近日，从贝壳中介朋友处了解到，近半个月以来带客户看房的频率提升，很多客户因受到这段时间频繁曝出的“维权”项目和“爆雷”开发商影响，不敢轻易购买新房，尤其是刚开盘需要两三年建设周期的期房。

在选择毛坯房与装修房方面，客户更倾向于没有装修溢价的毛坯房。在客户看来，与其一次性给开发商交付十多万元的装修款，与整个小区邻居家的房屋风格相同，不如拿这笔装修费用自己装修成喜欢的风格。

与此同时，选择二手房而非新房的原因还在于，二手房通常在交通出行、生活购物、娱乐享受、孩子上学方面相较新房更具有优势。因为借鉴一些新房“承诺”的配套规划没有落地而致维权的先例，让购房客户更懂得，配套成熟的二手房会比配套不完善的新房更吃香。

客户认为，近期市场不景气，爆雷的几个品牌房企都因摊子铺的太大、资金周转不开而被口诛笔伐，失去公信力。与其忠信于这些品牌房企，不如选择一些稳健发展、口碑较好的中小开发商业已成熟的小区。

从成交二手房的“热盘”看，正弘、绿都、正商、永威、振兴、普罗等品牌开发的口碑项目均受到青睐，而本土几个头部房企的所谓“明星盘”并没有上榜。

02

“停贷”呼声犹存，真实情况什么样

当很多人普遍关注二手房市场时，二手房市场的供需关系就会发生细微变化。

今年5月以来，上海、广州、西安多城市传闻二手房贷额度紧张、放款时间延长，部门银行二手房贷款“关闸”。旨在限制炒房客投机，收紧信贷政策。网络一片“二手房车门被封”、“贷款办不下来”、“银行没钱”的呼声。致使一些首套买二手房的刚需们被误导转向新房市场。

而真实的情况是什么样？贷款真的办不下来吗？对此，瞭小妹向各大银行致电咨询，了解到6、7月份开始，银行贷款开始趋紧，对贷款人的征信、银行流水及所购买房子的房龄情况等进行综合审定。

具体来说，1996年以前（超过25年房龄）的房子，很多银行停止办理贷款。1996-2002年间（20-25年房龄）的房子，部分银行能做贷款，但贷款要对房龄及楼层情况进行审核，通常能贷5-6成。2002年后（低于20年房龄）的房子，征信、银行流水各方面比较优异的客户可以贷款7成。

一个不争的事实是，银行贷款二手房额度普遍没有新房多。据悉，中国银行没有二手房贷款业务。房龄较长、50㎡及以下的小户型，很多银行也不做二手房贷款或降低贷款比例；没有贷过款的“白户”，房贷时银行会对征信、资金实力进行综合评估。

至于9月份二手房贷款情况究竟如何？能否正常办理贷款，瞭小妹也详细询问了贝壳二手房销售朋友了解到，当下郑州二手房看房客户增加，市场有回暖迹象，“基本上二手房贷款不受影响，正常签买卖合同。”

不过有抵押贷款的客户，需要买卖双方先去银行面签解押，批贷，批贷后办理解押，解押后办理过户，过户后需要买方拿新房本办理抵押贷款。而贷款方面正常办理，只是相比以前，审核贷款资质的门槛更高，办理贷款的周期更长，批贷时间通常拉长至4个月甚至更长。

而且，卖方想达成交易，需要先与银行办理结清贷款，中间操作流程可选择“现金公司垫资、卖方承担利息”形式，也可选择“现金公司垫资+买方首付抵押”形式。不过需要指出的是，4个月的贷款审批周期，对卖方资金情况是很大的考验，需要支付给“现金公司”的利息不会低。对买方倒是好事，可以缓解刚买过房后的经济压力。

银行利率方面，二手房与新房利率几乎相当。参照中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、郑州银行、中原银行、光大银行、农业银行、兴业银行、华夏银行、邮政储蓄银行、广发银行等银行新房贷款利率普遍6.125（基准利率+LPR浮动利率）。不过据悉，部分银行利率将升为6.37，即上浮30%。

在《楼市瞭望》利率“破6”，买房成本提高，刚需们总是这么难文章里，瞭小妹罗列了各大银行首套、二套房利率情况，也详细分析了利率“破6”后郑州购房人的成本将数以万计的提升。必须承认的是，郑州买房，即便是二手房，同样也将面临各种成本叠加问题。

据银行利率情况，瞭小妹制图

综合来看，郑州二手房市场销售正常，贷款正常办理，只要买卖双方正常过户基本问题不大。

03

买二手房的几点建议

受暴雨和疫情影响，今年对很多家庭都很难。

雨灾暴力式袭来，很多家庭的代步工具被泡坏，赖以维系生活的生意门店受灾，加上8月份一整个月的疫情影响，很多郑州居民消费降级，导致贷款还不上名下有多套房的业主们被迫走上“卖房”之路。

贷款还不上被银行收回法拍，银行催收与家庭开支叠加袭来，这类卖房客户或亟需卖房变现。对于铆足劲儿想买房的人而言，或将有很多不错的置业机会和捡漏机会。

在这里，瞭小妹想说，不论是新房市场还是二手房市场，作为需要出资的购房者，都要牢记“天上不会掉馅饼”的真理。

第一，尽量不要碰法拍房。

顾名思义，法拍房是法院拍卖房产，强制执行拍卖，是基于债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，已拍卖所得价金满足债权。

有媒体报道数据显示，今年一季度，中国有46万家企业倒闭，其中包括2.6万家从事出口的企业。全国的负债的人数已经达到7.8亿，其中3亿人身上的债务已经逾期。被宣布不诚实执法人员的数量已经达到570万，相当于每250个中国人中，就有一个是老赖。

而法拍房数量3年激增157倍，且普遍以降价成交。一些买房人会把目标聚焦到这个领域，但瞭小妹提醒，选择法拍房务必谨慎，最好不要选择。

第二，买房之前，一定要对将购入的二手房进行全面调查。

不限于户型、装修风格、梯户比、小区环境、物业服务质量、邻居情况、房子质量情况等内部居住环境，及交通通勤、社区周边的教育资源分布、医疗资源配备、生活环境、购物环境、小区地势等外部居住环境。

这些直接关乎购房后几十年的居住质量，务必重视。

第三，对卖方的卖房原因进行深入了解，明晰其是否存在房子经济纠纷等问题。

卖方的素质很关键，买房时需要打很多交道。俗话说遇到一个好的卖主，会让买方少走很多弯路，这一点至关重要。

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